Prefeitura patina para conter farra de Airbnb em moradias populares
Nenhum proprietário foi multado pela irregularidade até agora e apenas quatro são alvos de processos dentro de gestão
atualizado
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A fiscalização das moradias populares que têm sido utilizadas como Airbnb na capital paulista tem patinado dentro da Prefeitura de São Paulo. Até agora, nenhum proprietário foi multado pela gestão Ricardo Nunes (MDB) por colocar seu imóvel em plataformas de aluguel de curta duração e apenas quatro estão sendo investigados pela fraude.
As informações foram confirmadas ao Metrópoles pela própria prefeitura. Desde maio de 2025, um decreto municipal proíbe expressamente que apartamentos enquadrados como Habitação de Interesse Social (HIS) ou Habitação de Mercado Popular (HMP) sejam utilizados para aluguel de curta duração, como são chamadas as locações mediadas em sites como Airbnb e Booking.
A medida foi uma tentativa de frear o movimento que fez com que moradias construídas com incentivo público para atender a população mais pobre tivessem seu uso desvirtuado.
Entenda o caso
- Desde 2014, a legislação municipal incentiva que construtoras façam Habitações de Interesse Social (HIS) e de Mercado Popular (HMP), voltadas a quem tem renda familiar de até seis e 10 salários mínimos, respectivamente, em áreas valorizadas da cidade, próximas a estações de trem e metrô, por exemplo.
- O objetivo seria aproximar a população mais pobre dos empregos e da infraestrutura urbana.
- Para isso, construtoras que oferecem apartamentos do tipo HIS e HMP nos seus prédios ganham a possibilidade de construir empreendimentos mais altos, sem pagar a mais por isso, entre outros incentivos.
- Na prática, no entanto, construtoras fizeram studios e venderam estes apartamentos para investidores, que, por sua vez, compravam os imóveis com o objetivo de fazer o chamado “aluguel de curta duração” no Airbnb.
- Assim, vários empreendimentos ficaram vazios e tiveram seu uso desvirtuado da proposta original da política pública, não sendo ocupados pela população mais pobre.
- O tema virou alvo de uma investigação no Ministério Público de São Paulo (MPSP) e de uma Comissão Parlamentar de Inquérito (CPI) na Câmara Municipal.
O decreto criado por Nunes em 2025 prevê que proprietários que descumprem a regra e fazem aluguel de curta duração sejam multados. O valor da punição varia de acordo com o endereço do imóvel, porque é calculado a partir do incentivo que a prefeitura ofereceu à época da construção do prédio.
Nos últimos meses, a gestão Nunes passou a notificar empreendimentos suspeitos de fraudar a política pública, com foco principalmente nas construtoras que teriam vendido os imóveis para investidores sem informá-los de que as moradias só poderiam ser habitadas por pessoas enquadradas na faixa de renda prevista em lei.
As apurações, iniciadas a partir de denúncias encaminhadas por canais como Ministério Público, cartórios e a Central 156, geraram 763 processos e envolvem 140.147 unidades habitacionais. Apenas quatro desses processos, no entanto, têm como foco os proprietários das unidades.
A dificuldade em avançar na fiscalização sobre os donos pode ter algumas explicações. Entre elas, a própria falta de informações nas denúncias que chegam à prefeitura.
“A Secretaria da Habitação já notificou os empreendimentos para que apresentem os dados dos proprietários, uma vez que as denúncias recebidas identificam, em sua maioria, apenas o empreendimento e as unidades”, disse a gestão Nunes, em nota.
Outra dificuldade é a quantidade de servidores para se debruçar sobre todos os casos envolvendo desvios com imóveis do tipo HIS e HMP. Segundo a prefeitura, 16 servidores atuam na análise e apuração de possíveis irregularidades em empreendimentos, entre técnicos do Departamento de Planejamento (Deplan) e apoio da área jurídica.
Especialistas que trabalham e estudam o tema dizem que a prefeitura não tem condições de investigar todos os casos sob suspeita – um número que ainda não foi nem contabilizado em sua totalidade.
“A prefeitura não tem capacidade de fiscalizar. São milhares de unidades”, diz o advogado Rodrigo Palacios, sócio da área de Direito Imobiliário do Viseu Advogados, e que tem incorporadoras entre seus clientes.
Palacios afirma que faltam funcionários para acompanhar os processos, especialmente nos casos dos proprietários que cometem irregularidades. “A prefeitura não consegue fiscalizar nem todos os empreendimentos, imagine apartamento por apartamento”.
Em meio ao volume de casos, a gestão Nunes tem cobrado que outros setores envolvidos no problema se mobilizem para frear as irregularidades. O exemplo mais recente aconteceu nesta semana, em uma disputa com a empresa Airbnb.
Uma representante da plataforma que prestou depoimento sobre o tema na CPI da Câmara disse que dependia da prefeitura para derrubar os anúncios irregulares em seu site.
“Para fazer essa remoção das unidades é preciso ter a identificação e a listagem delas. A partir do momento em que essa listagem for feita, e a prefeitura comunicar a empresa sobre essas unidades que potencialmente poderiam estar irregulares, a plataforma vai fazer a remoção”, disse a líder de Relações Institucionais e Governamentais do Airbnb, Carla Comarella.
Em resposta, a gestão Nunes encaminhou ofícios à Airbnb e às demais plataformas de locação por curta temporada que operam na cidade e cobrou que as empresas adotem mecanismos próprios de controle que impeçam a divulgação de anúncios de unidades HIS e HMP.
No dia seguinte, o prefeito disse que a empresa poderia acessar esses dados por conta própria, porque eles seriam públicos, mas que enviaria a lista.
“Se a Airbnb deseja a lista, a gente fornece. Não tem nenhuma dificuldade com relação a isso”, afirmou o prefeito, em entrevista a jornalistas, durante uma agenda na zona oeste de São Paulo.
Professora de Direito na Faculdade Getúlio Vargas (FGV) e pesquisadora do Centro Brasileiro de Análise e Planejamento (Cebrap), Bianca Tavolari diz que as informações sobre quais unidades são ou não HIS ou HMP não são facilmente encontradas.
“A exigência de que conste na matrícula do imóvel [a informação de que ele é] unidade de habitação de interesse social vem só a partir da revisão do Plano Diretor, em junho de 2023. Então, nos nove anos dessa política, não necessariamente isso está registrado na matrícula”.
Tavolari diz que a prefeitura têm feito um jogo de empurra com outros órgãos na responsabilização sobre a fiscalização. “A prefeitura tá há muito tempo tentando terceirizar essa responsabilidade”, diz.
Para ela, a política pública dos imóveis HIS e HMP tem se mostrado “imonitorável” e precisa ser revista.
Uma das medidas que poderiam ajudar a identificar casos em que essas moradias estejam sendo alugadas na Airbnb é uma plataforma, prometida pela prefeitura, que contaria com uma espécie de banco de dados sobre os imóveis HIS e HMP.
A gestão diz que a plataforma já foi desenvolvida, passa por uma fase de testes e ajustes agora, e deve ser concluída até abril de 2026. A Sehab diz que deu início a uma licitação para contratar a empresa que ficará responsável pela continuidade e manutenção da plataforma.
O site, no entanto, seria abastecido de forma autodeclaratória pelas construtoras dos empreendimentos com unidades HIS e HMP, o que também poderia gerar uma subnotificação dos casos.
Em nota sobre a dificuldade envolvendo o processo de fiscalização, a Sehab disse que “reafirma seu compromisso com a execução transparente da política habitacional na cidade e, por essa razão, editou, em maio de 2025, o Decreto nº 64.244, que reforça os mecanismos de controle e fiscalização da produção de moradia popular (HIS e HMP)”.
“O objetivo é assegurar que as unidades habitacionais subsidiadas pelo município cheguem efetivamente às famílias que mais precisam. Nesse contexto, desde o início das ações de fiscalização, o número de apurações tem aumentado à medida que o trabalho de monitoramento e verificação de denúncias é ampliado pela prefeitura”, diz a pasta.
Já o Airbnb disse que apoia a política de HIS e HMP em São Paulo e que irá colaborar com a remoção de anúncios de unidades desse tipo, “quando as propriedades forem oficialmente identificadas e formalmente comunicadas pelas autoridades competentes”.
“A identificação dessas unidades depende de registros públicos e de informações que fazem parte de uma cadeia mais ampla da política habitacional. Esse processo envolve diferentes atores, como poder público, incorporadoras, construtoras e registros imobiliários. Atualmente, não existe uma base oficial consolidada que permita às plataformas identificar de forma autônoma quais imóveis se enquadram como Habitação de Interesse Social”, diz a empresa em nota.
O Airbnb afirmou ainda que permanece disponível para colaborar com o poder público.
