Caso Pedro, do Flamengo: saiba como evitar problemas com imóveis de leilão

A compra de imóveis em leilão pode representar uma oportunidade de adquirir uma propriedade por um valor abaixo do praticado no mercado. No entanto, a possibilidade de encontrar pendências judiciais, dívidas e dificuldades para assumir a posse exige uma análise criteriosa antes de qualquer lance.

O assunto ganhou repercussão após a Justiça conceder 30 dias para que o atacante Pedro, do Flamengo, desocupe uma mansão adquirida em leilão no Recreio dos Bandeirantes, na zona sudoeste do Rio de Janeiro.

A decisão ocorreu após o Superior Tribunal de Justiça (STJ) anular, em agosto, o procedimento que levou o imóvel a leilão. O entendimento foi de que os antigos proprietários deveriam ter sido notificados pessoalmente para que tivessem a oportunidade de regularizar a dívida do financiamento antes de perderem a propriedade. Com a decisão, o casal entrou com uma ação para recuperar a posse da residência.

Investigação é necessária

Para a corretora de imóveis Andrea Panaro, situações como essa reforçam a importância de investigar a documentação e o histórico jurídico da propriedade antes de participar de um leilão.

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A análise deve começar pela matrícula atualizada do imóvel, com a identificação de possíveis hipotecas, penhoras, ações judiciais e outros gravames. Também é necessário verificar a existência de débitos de IPTU, condomínio e taxas municipais, além de compreender as condições previstas no edital.

Outro ponto que merece atenção é a ocupação do imóvel. Quando a propriedade ainda está sendo utilizada pelo antigo dono, por inquilinos ou por terceiros, a arrematação não significa que o comprador receberá imediatamente as chaves.

É necessário verificar quem reside no local, se existe contrato de locação vigente e se há ações judiciais relacionadas à posse. Essas informações ajudam a dimensionar o tempo e os procedimentos necessários para conseguir a desocupação.

Gastos futuros

Os custos também podem ultrapassar o valor oferecido no lance. Entre as despesas que precisam entrar no planejamento estão a comissão do leiloeiro, os impostos e gastos com transferência, eventuais dívidas de IPTU e condomínio e os custos jurídicos para obter a posse. Há ainda o risco de questionamentos judiciais que podem comprometer a aquisição.

Em conversa com a coluna, Andrea Panaro recomendou que o comprador organize quatro reservas financeiras, independentes do valor destinado ao lance: uma para a aquisição, outra para despesas jurídicas, uma para a recuperação do imóvel e uma quarta como capital de giro. A estratégia permite que o investidor esteja preparado para despesas que podem surgir depois da arrematação.

Mais dicas

A corretora também destacou a importância de realizar uma due diligence, ou seja, uma investigação prévia das condições jurídicas, documentais, financeiras e patrimoniais da propriedade. A avaliação deve considerar não apenas a situação atual do imóvel, mas também seu histórico e o valor efetivamente praticado no mercado.

“Um imóvel pode estar anunciado com 30%, 40% ou até 50% de desconto e, ainda assim, representar um péssimo negócio se houver irregularidades na matrícula, problemas no processo judicial, direitos de terceiros ou dificuldades para obter a posse”, explicou.

Para a especialista, o desconto anunciado não deve ser o principal critério de decisão. A viabilidade da aquisição depende da relação entre o valor de arrematação, as despesas adicionais, as condições de ocupação e a segurança jurídica do procedimento. Sem essa avaliação, uma oportunidade aparentemente vantajosa pode resultar em gastos inesperados e em uma disputa prolongada para conseguir utilizar o imóvel.