Pedro, do Flamengo, corre risco de perder imóvel? Especialistas explicam

O atacante Pedro, do Flamengo, enfrenta uma disputa judicial envolvendo uma casa no Recreio dos Bandeirantes, na Zona Sudoeste do Rio de Janeiro. O jogador adquiriu o imóvel em um leilão após os antigos proprietários deixarem a residência por causa de atrasos no pagamento do financiamento imobiliário junto à Caixa Econômica Federal. Agora, o casal acionou a 3ª Vara Cível da Barra da Tijuca para tentar recuperar a posse da propriedade e solicitou uma liminar para retornar imediatamente ao local.

O caso ganhou um novo capítulo em agosto de 2026, quando o Superior Tribunal de Justiça (STJ) anulou definitivamente a execução extrajudicial que levou o imóvel à venda. Segundo os antigos proprietários, o banco não realizou a notificação pessoal necessária para que pudessem regularizar a dívida antes de perderem a casa. Especialistas explicaram para a coluna Fábia Oliveira quais são os possíveis cenários envolvidos na situação.

Para Fernando Vidigal, advogado especialista em direito imobiliário e civil, a falta de notificação regular do devedor pode comprometer a validade de todo o procedimento que levou à venda do imóvel.

“A Lei nº 9.514/1997, que regulamenta a alienação fiduciária de imóveis, estabelece regras para que o proprietário tenha a oportunidade de quitar a dívida antes da consolidação da propriedade em nome do credor. Essa exigência não é uma simples formalidade. Trata-se de uma garantia legal destinada a assegurar que o proprietário tenha conhecimento da inadimplência e a oportunidade de regularizar sua situação antes de perder o imóvel”, explicou.

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Thiago da Mata, especialista em leilões, também destaca que a regularidade das notificações é um requisito importante nesse tipo de operação.

“Quando a ausência de notificação é comprovada e o procedimento é considerado inválido, a irregularidade pode atingir os atos posteriores, incluindo o leilão e a arrematação”, pontuou.

Pedro pode ser obrigado a deixar a casa?

Apesar da anulação da execução extrajudicial, a situação do jogador depende da análise dos efeitos da decisão judicial sobre a compra realizada. Fernando ressalta que é necessário distinguir a invalidação do procedimento conduzido pelo banco da eventual perda da propriedade pelo arrematante.

“O fato de o STJ ter anulado a execução não significa que o jogador esteja automaticamente obrigado a devolver o imóvel. Para isso, é necessário analisar o alcance da decisão judicial, os efeitos sobre a aquisição realizada e os direitos que Pedro poderá exercer na condição de terceiro adquirente”, afirmou o advogado.

O especialista acrescenta que a boa-fé do comprador é um elemento relevante, embora não seja suficiente, isoladamente, para afastar todas as consequências de uma eventual nulidade. Também é necessário verificar se o adquirente participou do processo judicial anterior e de que forma a decisão pode produzir efeitos sobre seus direitos.

Na avaliação de Thiago, o reconhecimento da nulidade pode deixar a situação do arrematante vulnerável, mesmo que ele tenha realizado a compra corretamente e desconhecesse a irregularidade.

“Mesmo que tenha pago tudo corretamente e feito com boa-fé, o título de propriedade é contestável. Na prática, o registro desse comprador pode ser cancelado, e ele perde a posse”, explicou.

O especialista ressalta, porém, que as consequências dependem das circunstâncias do processo e da decisão judicial aplicável ao caso. “Assim, a saída de Pedro não deve ser tratada como automática apenas pela anulação da execução. O pedido de reintegração de posse apresentado pelo casal ainda precisa ser analisado pela Justiça”, alertou.

E se o jogador perder o imóvel?

Caso a Justiça determine a restituição da posse aos antigos proprietários e a decisão alcance a aquisição feita por Pedro, o jogador poderá buscar o ressarcimento dos valores pagos. De acordo com Fernando, a eventual desconstituição da compra pode abrir caminho para um pedido de restituição do dinheiro e, conforme as circunstâncias, de indenização por despesas e prejuízos comprovados.

“Não significa que o comprador necessariamente ficará sem proteção patrimonial. A responsabilidade pela devolução dos valores e por eventuais indenizações deverá ser apurada de acordo com as particularidades do caso”, explicou Vidigal.

Já Thiago da Mata aponta que a instituição financeira responsável pelo procedimento irregular poderá ser alvo de uma ação de regresso ou de indenização pelo comprador, caso seja reconhecida sua responsabilidade pelos danos.

“Entre os valores que podem ser discutidos estão o preço pago pelo imóvel, a correção monetária e eventuais prejuízos demonstrados, conforme o enquadramento jurídico do caso”, disse.

Mas o especialista em leilões acrescenta que uma eventual restituição do dinheiro pode depender de uma nova disputa judicial e levar tempo. “A análise do caso precisa considerar não apenas o direito dos antigos proprietários de reivindicar o imóvel, mas também os prejuízos que possam ter sido suportados pelo arrematante”, pontuou.

Quais cuidados são necessários ao comprar um imóvel em leilão?

O caso também chama a atenção para os riscos envolvidos na aquisição de imóveis em leilões. Embora essas operações possam oferecer oportunidades de compra, os especialistas recomendam uma análise prévia da documentação e da situação jurídica do bem.

Vidigal orienta que o interessado consulte a matrícula atualizada do imóvel, leia atentamente o edital, verifique a existência de processos judiciais, débitos e restrições e confirme se a propriedade está ocupada. Também é importante calcular despesas adicionais, como tributos, encargos condominiais, regularização documental e eventuais medidas judiciais para obter a posse.

Thiago reforça que a análise deve incluir certidões de ações reais e pessoais reipersecutórias, além da verificação de débitos de IPTU e condomínio. “Esses encargos e suas consequências precisam ser avaliados conforme a legislação e as condições específicas do leilão”.

O especialista também recomenda verificar se as notificações exigidas no procedimento de execução extrajudicial foram realizadas corretamente.

“Um leilão com vício de notificação carrega risco que pode anular toda a operação anos depois”, concluiu Da Mata.