Como mudança no zoneamento de SP ajudou liquidez ao BRB em meio à crise

O reconhecimento da legalidade constitucional de uma mudança na Lei de Zoneamento da cidade de São Paulo permitiu ao BRB conseguir um pouco de liquidez com a venda de uma carteira de crédito e de cotas de um fundo de investimento diretamente ligados a um megaempreendimento que dependia da decisão paulista. O negócio gira em torno de R$ 376 milhões, como noticiou a coluna Grande Angular.

Trata-se do Península Cidade Jardim, um megaempreendimento em região nobre da cidade de São Paulo com 15 torres, sendo 12 residenciais (com apartamentos de 310 m² a 715 m²), duas corporativas e um hotel, além de um centro de convenções. A construtora RZK divulgou ao mercado que o projeto tem um VGV (Valor Geral de Vendas, soma do preço de venda de todas as unidades) de R$ 21,5 bilhões.

A área onde será construído o Península era em grande parte exclusivamente residencial, permitindo construções até 10m. Isso foi alterado pela Lei de Zoneamento, aprovada na Câmara Municipal de São Paulo no final de 2024. Mas o prefeito Ricardo Nunes (MDB) inicialmente vetou as mudanças naquela região em específico, próximo ao Jockey, na zona sul, à beira da Marginal Pinheiros. Os vereadores, depois, derrubaram o veto.

À época dessas discussões, o Banco Master emprestou R$ 278 milhões para que um braço da RKZ comprasse os terrenos no bairro da Cidade Jardim que formariam a área do megaempreendimento. Paralelamente, a instituição de Daniel Vorcaro se tornou sócia do projeto por uma cadeia de fundos e empresas: tinha 83% das cotas do fundo Trevi, que tinha 14% do fundo Novo Bairro, por sua vez dono da sociedade anônima Novo Bairro, que por fim era a proprietária da Esfera Aquisições, para quem o Master emprestou dinheiro para a compra dos imóveis.

Na prática, a posição do Master no empreendimento envolvia, de um lado, a origem do dinheiro para comprar os terrenos e, de outro, uma participação societária de cerca de 11% na empresa que os possuía. Essas duas posições foram vendidas para o BRB no ano passado. Primeiro, com a cessão das CCBs, em junho, por R$ 341 milhões. Depois, das ações da Trevi, já em outubro, por R$ 300 milhões.

Em meio a tantos ativos podres recebidos nas negociações com o Master, entre 2024 e 2025, esses se mostravam saudáveis, especialmente se o megaempreendimento se viabilizasse. E é aí que entra a decisão do Órgão Especial do Tribunal de Justiça de São Paulo, que no dia 26 de agosto decidiu que as mudanças realizadas pela Lei de Zoneamento no início de 2025 foram constitucionais. O mapa de zoneamento que vale, decidiu a Justiça, permite a construção das torres planejadas pela RZK.

Em conhecida crise de liquidez, o BRB reconheceu que os ativos eram saudáveis e queria vendê-los. Mas esbarrava no fato de as matrículas dos imóveis dados como garantia (aqueles na Cidade Jardim) estarem bloqueadas, por estarem ligados, antes, ao Master. Por isso, como contou o Metrópoles na coluna Grande Angular, o BRB acionou o Supremo Tribunal Federal (STF) e conseguiu o desbloqueio no dia 28 de agosto, por decisão do ministro André Mendonça.

Como mostram documentos tornados públicos agora, o BRB já tinha um contrato assinado com a XP para a venda das CCBs (dos direitos de receber o pagamento pelo empréstimo concedido pelo Master). O acordo foi fechado com deságio de cerca de 25%: a XP paga R$ 304 milhões e o saldo devedor da carteira é de R$ 400 milhões.

O contrato também detalha um acordo paralelo, assinado em 21 de agosto, pelo qual o BRB vendeu à Península Holding Empreendimentos Ltda a totalidade das cotas de emissão do FIP Novo Bairro de titularidade do banco. O documento juntado aos autos do Caso Master não detalha o valor desta transação, mas a diferença entre o valor a ser recebido pelo BRB pelo negócio (R$ 376 milhões) e a parte relativa aos CCBs (R$ 304 milhões) é de R$ 72 milhões.