“Loja de fachada”: prédios mantêm térreo vazio após incentivos em SP

O plano diretor, de 2014, e a Lei de Parcelamento, Uso e Ocupação do Solo, de 2016, estimularam a construção de estabelecimentos comerciais nos térreos dos prédios, as chamadas fachadas ativas, como forma de tornar mais vivos os bairros de São Paulo, sem as muralhas frias que trazem insegurança ao caminhar pelas ruas. Foram oferecidos incentivos, como a possibilidade de construir acima do permitido sem a necessidade de se pagar mais por isso.

Uma década depois, entre 60% e 80% das fachadas ativas estão vazias, segundo pesquisa realizada pela Associação Comercial de São Paulo (ACSP). Mais do que isso, esses imóveis estão sendo usados para fins distintos do que o previsto originalmente. Viraram garantia para a captação de mais recursos, moeda de troca para construtoras obterem mais terrenos ou uma espécie de estoque nas mãos de investidores.

A pesquisa realizada pela ACSP mostrou que a Vila Mariana, na zona sul, chega a ter mais de 80% das fachadas ativas vazias. No bairro, a reportagem encontrou imóveis dessa natureza com até 600 m² por cerca de R$ 11 milhões. O aluguel de um espaço assim não sairia por menos de R$ 40 mil. Mas é difícil achar compradores ou interessados na locação.

Salas sem ar-condicionado e quadro de força

Na região de Pompéia, na zona oeste, um imóvel de 210 m² a duas quadras de uma futura estação da Linha 6-Laranja, de metrô, tem aluguel de R$ 15.500. O interessado teria que providenciar ar-condicionado, piso e até o quadro de força, ainda não instalado. Também não poderia alterar de maneira alguma a fachada do prédio, devendo implantar letreiros de forma discreta, como por dentro dos vidros, que não podem ser modificados.

Presidente da ACSP, Roberto Mateus Ordine afirma que alguns empreendimentos possuem espaços comerciais inadequados. “Mesmo em projetos bem concebidos, as exigências variam significativamente entre os diferentes tipos de comércio. Clínicas, restaurantes e academias, por exemplo, apresentam necessidades distintas e não conseguem adaptar-se a ambientes genéricos.”

Segundo Ordine, a pesquisa mostra que o tradicional comércio de bairro, “frequentemente deslocado pela valorização imobiliária, não se relaciona com o novo tipo de comércio em fachada ativa”. “É notório o uso dos imóveis comerciais por redes de lojas de varejo e franquias. São pouquíssimos os imóveis ocupados por pequenos comerciantes ou serviços sem vínculo com alguma rede ou franquia varejista”, diz.

Da necessidade de alvarás específicos para o comércio até a gestão do condomínio, outros problemas surgem em relação às fachadas ativas, afirma o presidente da associação.

“Alguns gestores demonstram resistência à ocupação dos espaços térreos, preferindo mantê-los desocupados, como meio de controlar a gestão, a instalação dos espaços comerciais, a comunicação visual e o tipo da atividade varejista, fatores que podem interferir na imagem do empreendimento e, consequentemente, na imagem da própria construtora”, diz Roberto Ordine.

Apesar dos problemas citados, Ordine diz que existe uma percepção entre empreendedores de que as fachadas ativas são boas para os negócios e para a cidade.

O presidente da ACSP diz que, diante da dificuldade da implementação, ajustes são necessários por parte da Prefeitura de São Paulo, como em relação ao número de vagas de estacionamento permitidas, simplificação de processos de alteração do uso do imóvel e definição de regras claras em relação à comunicação visual, por exemplo.

Como a construção de fachadas ativas traz benefícios evidentes às construtoras, como o fato de não pagarem outorga onerosa por esse tipo de imóvel à prefeitura, que deixa de cobrar pela metragem a mais, o Metrópoles questionou o Ministério Público de São Paulo (MPSP) a respeito de eventuais problemas relacionados a elas, mas foi informado que não há nada sobre o assunto na Promotoria de Justiça de Habitação e Urbanismo.

Espaços têm infraestrutura precária

A arquiteta Juliana Miranda executa obras em fachadas ativas e afirma que a principal dificuldade está na estrutura dos espaços oferecidos pelas construtoras.

“Veio com um ralo, uma tomada e nem no quadro tinha acesso para internet. Eles estão fazendo os espaços, uma fachada legal, com portas de vidro, mas a infraestrutura, internamente, é bem precária”, afirma. “Na maioria das vezes, um ponto de água, um de esgoto e um elétrico. Daí a gente faz tudo do zero.”

A reportagem encontrou a arquiteta em meio a uma obra em fachada ativa em Perdizes, na zona oeste. No local, ela precisou elevar o piso para passar as tubulações de esgoto. Entre outras coisas, também criou isolamento acústico e térmico, incluindo o teto, onde estavam expostos os encanamentos do prédio. Fez tudo sem sobrecarregar a laje.

Segundo Juliana, as obras para adaptar uma fachada ativa podem custar a partir de R$ 150 mil, no caso de pequenos comércios, como farmácias e mercados. Já estabelecimentos do ramo de beleza, por exemplo, têm serviços mais complexos e, por isso mesmo, mais caros.

O empresário Ricardo Leone, 45 anos, montou uma academia de jiu-jítsu na Vila Mariana, na zona sul. Para isso, usou uma fachada ativa ao lado de uma praça, escolhida, inclusive, por facilitar o estacionamento de seus alunos.

Leone conta que teve dificuldades no início, porque o imóvel foi entregue “seco”, sem nada de infraestrutura, de relógio de energia elétrica a número de hidrômetro para a ligação de água. “Tive que correr atrás de tudo”, disse.

O empresário diz que a presença da academia, toda envidraçada, trouxe um ganho também para a praça. “Traz uma boa segurança, uma tranquilidade maior”, afirmou.

Comércios “caros e inacessíveis”

A urbanista Simone Gatti afirma que, do ponto de vista da regulamentação urbanística, as fachadas ativas têm o propósito de dar vida aos bairros, aumentar a dinâmica urbana e servir ao pequeno comércio, também reduzindo as áreas muradas e inseguras.

“Mas, certamente, sua implementação pelos incorporadores não veio atrelada a nenhuma pesquisa de demanda ou necessidade do bairro. Os estabelecimentos criados são, na maioria das vezes, caros e inacessíveis ao comércio local, que anteriormente ocupava as edificações térreas que foram demolidas para dar lugar às novas construções”, diz.

Simone diz, ainda, que há casos de fachadas ativas transformadas em áreas comuns para os condomínios. O espaços viram salões de festa ou academias disponíveis apenas para os proprietários dos apartamentos.

Para a urbanista, seria importante a aplicação de um aluguel social e preferencial para comerciantes locais, que perderam seus pontos de venda durante os processos de incorporação.

“Quando se trata de HIS [Habitação de Interesse Social], os comércios do térreo têm uma motivação ainda mais importante que é servir de apoio à geração de renda dos moradores, para que possam instalar ali seus pequenos comércios, como salões de beleza, costureiras, restaurantes”, diz.

A especialista diz que, para viabilizar esse tipo de iniciativa, são necessárias condicionantes legais, da mesma maneira que foram garantidos benefícios da ampliação da área construída aos incorporadores.

O que diz o Secovi

Diretora de retail da vice-presidência de Locação e Gestão Patrimonial do Secovi (sindicato da construção), Stephany Matsuda diz que os motivos para as fachadas ativas estarem vazias são variados.

“Desde desenvolvimento até características do produto (loja), como pé direito, vão livre, frente x fundos que muitas vezes não atendem o usuário, varejista/lojista, quem tem produto bem definido na hora de alugar”, afirma.

Segundo Stephany, a entidade tem promovido eventos e workshops unindo incorporadores e varejistas com o objetivo de entender como o setor pode criar produtos adequados, respeitando a legislação e que atendam ao público e ao objetivo principal da fachada ativa.

A diretora da entidade afirma que o mercado imobiliário, de maneira geral, “tem maturidade para desenhar, melhorar e reformar os produtos, entender as necessidades do cliente”, fazendo adequações necessárias para garantir que o objetivo da fachada ativa seja retomado.

Stephany também diz que cada incorporadora tem sua estratégia a respeito das fachadas.

A diretora do Secovi diz que as principais demandas têm sido em relação ao vão livre, à necessidade de vagas para estacionamento e às restrições impostas por condomínios em relação a horário e segmento de comércio.

“Importante salientar, que o setor imobiliário está atento, unido e priorizando este tema para que incorporadores e varejistas conversem de maneira que possamos discutir o plano diretor desde já, não somente das fachadas ativas, mas de todo desenho do que pode tornar São Paulo mais eficiente e melhor”, afirma.

O que diz a prefeitura

A Prefeitura de São Paulo diz que as fachadas ativas são incentivadas em lotes menores e obrigatórias em lotes acima de 10 mil m².

Sobre a pesquisa da ACSP, a administração municipal afirma que o estudo “não apresenta metodologia nem recorte territorial, tornando imprecisa a generalização do índice de vacância para toda a Vila Mariana, bairro com diferentes zonas urbanas”.

Segundo a prefeitura, “o uso das unidades em negociações privadas trata-se de práticas de mercado entre particulares, sem caracterizar irregularidade urbanística”.

A administração municipal diz também que as recentes revisões do PDE, em 2023, e da LPUOS, em 2024, além do Decreto nº 63.884/2024, aprimoraram os parâmetros de aplicação da Fachada Ativa.

“A prefeitura entende que a consolidação do comércio de rua é um processo gradual e monitora a eficácia do instrumento fachada ativa para subsidiar eventuais ajustes futuros, considerando aspectos socioeconômicos, tempo de ocupação e características arquitetônicas dos projetos”, afirma.

O que diz a ACSP

O Conselho de Política Urbana da Associação Comercial de São Paulo diz que a pesquisa “Panorama do uso das Fachadas Ativas em São Paulo” possui metodologia científica aplicada, transparente e descrita no material disponível no site ACSP que fez uso de elementos e dados obtidos por meio de banco de dados, observação e levantamento in loco e entrevistas com os atores de mercado e que os índices de vacância apresentados foram feitos de forma amostral com base em pesquisas e levantamentos de campo, o que torna ainda mais precisa a informação, pois foi coletada in loco no território escolhido como amostra e comparada às informações dos bancos de dados preliminares.

“O recorte territorial da pesquisa em si é o munícipio de São Paulo e os eixos escolhidos para amostra estão caracterizados e detalhadamente desenhados (em conformidade com a legislação urbanística vigente) e descritos na pesquisa (no caso da Vila Mariana, foram 397 hectares e 199 quadras estudadas”), diz, em nota.