Fuga dos ricaços? Por que as mansões entraram em extinção em SP
São Paulo, que viveu auge das mansões nos anos 1970, não tem um desses imóveis de luxo construídos há mais de um ano
atualizado
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A bilionária família Safra, dona do banco de mesmo nome, construiu em 1996 a maior mansão da cidade de São Paulo, inspirada no Palácio de Versalhes. Com 130 cômodos, a 11ª maior casa do mundo tem cinco andares e 10.868 metros quadrados, cravada em uma rua calma no bairro do Morumbi (zona oeste de SP).
Naquele mesmo ano, foram construídas outras 28 mansões na cidade de São Paulo. A era dos ricaços construindo seus palácios urbanos na capital paulista, porém, parece ter chegado ao fim. Enquanto celebridades e bilionários seguem levantando moradias faraônicas em condomínios de luxo como os de Alphaville (em Barueri e Santana de Parnaíba), uma espécie de Beverly Hills Paulista, e em Porto Feliz, faz mais de um ano que nenhuma mansão é construída na cidade de São Paulo.
A conclusão é resultado de um levantamento do Metrópoles em meio aos cerca de 4 milhões de registros de imóveis do cadastro de IPTU da Prefeitura de São Paulo. Esse levantamento é possível porque a base de dados traz a classificação de imóveis luxuosos –no caso das mansões, tratam-se de imóveis residenciais padrão F, o mais alto de todos. Na média, esses imóveis têm por volta de 1.000 m².
O levantamento mostra que a maior parte das mansões paulistanas foi construída nos anos 1970, um total de 447. Nas décadas seguintes, os ricaços paulistanos continuaram em ritmo parecido na construção dos casarões. Foram 463 na década de 1980, 334 (década de 1990), 375 (2000) e 281 (2010). Na década atual, houve queda drástica e foram apenas 47.
A última mansão construída em São Paulo foi um imóvel com quatro suítes, oito vagas de garagem e piscina, no Jardim Paulistano, em mais de 1.500 m² de área construída. O preço desse luxo todo? R$ 57 milhões.
Ao todo, a reportagem localizou 2040 imóveis horizontais classificados como de alto luxo pela prefeitura. Desse total, mais de 95% são imóveis com área construída superior a 710 m².
Número de mansões em SP por década
- 1910 — 1
- 1930 — 4
- 1940 — 14
- 1950 — 28
- 1960 — 46
- 1970 — 447
- 1980 — 463
- 1990 — 334
- 2000 — 375
- 2010 — 281
- 2020 — 47
Motivos
É fato que outras cidades entraram na mira dos ricos com grandes condomínios de luxo, mas a diminuição no ritmo de construção das mansões não se deve à falta de endinheirados na maior cidade do país. Além da concorrência polos de luxo mais recentes, os motivos passam pela pressão imobiliária para a construção de prédios, diminuição do tamanho das famílias e mudanças comportamentais e de segurança que levam mais gente a migrar para apartamentos.
Muitas das mansões que resistem na capital ficam nos bairros exclusivamente residenciais, como os Jardins América, Europa, Paulista e Paulistano , onde não é permitida a verticalização e os lotes grandes são a regra. Segundo a urbanista Lucila Lacreta, nos bairros sem as mesmas restrições fica mais difícil resistir à verticalização, que maximiza os lucros do mercado imobiliário.
“A questão imobiliária é selvagem, não interessa construir casa. Num terreno onde cabe uma casa, querem construir um terreno de 50 andares”, diz, acrescentando outros motivos, como por exemplo a questão da segurança. Lucila é defensora dos bairros exclusivamente residenciais como são hoje, por considerar que mitigam os impactos da verticalização defenfreada. Por outro lado, há outra corrente de urbanistas que defendem o adensamento desses bairros, sustentando que há muitos imóveis vazios ou subaproveitados em uma área central com grande oferta de infraestrutura.
O caso mais famoso de mansão abandonada fica no Morumbi. Trata-se do imóvel que pertenceu ao ex-banqueiro Edemar Cid Ferreira, na rua Galia, no Morumbi. Segunda maior casa da cidade, o imóvel do banqueiro falido se deteriorou ao longo dos anos e acabou sendo leiloado.
Outro fator que ajuda a explicar a extinção das mansões é que São Paulo ficou fora de moda parte dos ricos, que preferem condomínios fechados em outras cidades. Conforme o Metrópoles mostrou, loteamentos em Barueri se tornaram um grande polo de atração para celebridades, que investem em imóveis faraônicos.
O residencial Tamboré, por exemplo, uma espécie de Beverly Hills paulista, é lar da cantora Simone Mendes, os influencers Deolane Bezerra e Carlinhos Maia e o ator Fiuk –o lugar tem até um castelo árabe com 13 torres. Outro polo de atração dos ricaços é a cidade de Porto Feliz, onde fica o luxuoso residencial Fazenda Boa Vista.
Faustão e Doria
Se os ricos não tem chamado tanta atenção com novas mansões, basta olhar para o alto. Alguns simplesmente trocaram palácios horizontais por apartamentos tão luxuosos quanto. Embora o plano diretor (conjunto de regras para o crescimento da cidade) de São Paulo de 2014 tenha gerado um boom de microapartamentos, a cidade segue tendo um mercado forte de apartamentos de luxo. Há exemplos em que até escritórios estão sendo transformados em apartamentos voltados às faixas de maior renda.
Em 2023, foram construídos 460 apartamentos enquadrados na categoria F, a de maior luxo no cadastro do IPTU, o maior número num só ano desde 2011, período em que São Paulo enfrentava um boom imobiliário.
Um dos que trocaram a mansão por apartamento de alto luxo foi o apresentador Fausto Silva, o Faustão. Em 2019, ele saiu de uma mansão no Jardim Guedala, na zona sul de São Paulo, de 3.716 m², por uma cobertura avaliada em R$ 120 milhões.
Entre os que seguem morando em algumas das maiores mansões da capital paulista, está o ex-governador João Doria. O imóvel dele nos Jardins no Jardim Europa de 3.304 m², em um terreno de 7.031 m² com direito a campo de futebol –a casa é a 17ª maior da cidade.
História
O cadastro do IPTU da prefeitura traz uma casa de 710 m², na Vila Nova Conceição, construída em 1919, como a mais antiga. No entanto, o registro da prefeitura tem limitações e a cidade tem mansões mais antigas.
Os casarões da elite cafeeira costumavam ficar no centro, em bairros como Campos Elíseos, hoje bastante degradado. Boa parte deles acabou demolida, mas restam alguns de pé. Um dos mais antigos e preservados fica na rua Guaianases, naquele bairro, e tem até nome: Casa da Don’Anna. Embora o cadastro da prefeitura date a construção de 1930, a página da casa, hoje usada como espaço de eventos e restaurantes, diz que ela foi construída entre 1912 e 1914, em um projeto de Ramos de Azevedo, o mais renomado arquiteto paulista do século XX.
As mansões da elite industrial na avenida Paulista tiveram o mesmo fim das do Campos Elíseos –uma das mais simbólicas, da família Matarazzo, chegou a virar um estacionamento antes de ir ao chão.
O cadastro do IPTU tem limitações, cerca de 25% dos imóveis sem o bairro preenchido. No entanto, é possível notar pelos registros que as mansões paulistanas deixaram de se concentrar quase exclusivamente nos Jardins — principalmente Jardim América e Jardim Europa entre 1930 e 1960 — para se espalhar a partir dos anos 1970, quando 329 novos imóveis surgiram em 117 bairros. Desde os anos 2000, o eixo de prestígio migrou para áreas como Cidade Jardim e Morumbi, com terrenos amplos e condomínios fechados, enquanto bairros como Jardim Guedala e Parque dos Príncipes consolidaram o alto padrão fora do núcleo histórico da elite.
