Investidores lucram com leilões da Cohab após despejo de baixa renda

O leilão de imóveis da Cohab (Companhia Metropolitana de Habitação de São Paulo) provenientes de endividamento virou uma indústria de lucro a investidores e imobiliárias, enquanto moradores de baixa renda despejados voltam a engrossar o déficit habitacional de São Paulo.

As unidades da Cohab ficam em regiões periféricas da cidade e abrigam pessoas majoritariamente de baixa renda. Nos relatos ouvidos pela reportagem, tropeços na vida financeira podem terminar com uma ordem de despejo.

O assunto já virou alvo de inquérito civil do Ministério Público de São Paulo, que apura dezenas de queixas de moradores despejados ou em processo. Muitos nem sabiam que estavam sujeitos a isso até que o processo estivesse já nos finalmentes.

O mercado, porém, não deixou a oportunidade passar. Até hoje, os imóveis leiloados ultrapassam a casa de três centenas e são realizados sem burocracia, com a exigência de um cadastro na plataforma de leilões Zuk.

Bagatelas

O Metrópoles teve acesso a uma listagem de 71 imóveis leiloados pela Companhia São Paulo de Desenvolvimento e Mobilização de Ativos (SPDA) desde 2023. O valor médio de vendas de apartamentos ainda ocupados, com o ônus de despejo para o comprador, é de R$ 70 mil.

A reportagem localizou verdadeiras bagatelas, como um apartamento de 41 m² no Conjunto Habitacional Juscelino Kubitschek, em Guaianases (zona lesde de SP), por R$ 29,4 mil –imóveis parecidos são comercializado na faixa de R$ 150 mil.

Esses valores tão abaixo do mercado ocorrem porque na primeira tentativa o apartamento é anunciado pelo valor supostamente de mercado, mas quando não é arrematado, o lance mínimo passa a ser o montante da dívida. Isso pode gerar uma contradição, que é facilitar a venda dos imóveis de pessoas que devem menos.

Os dados dos novos donos mostram que muitos têm perfil bastante diferente de alguém disposto a se mudar para apartamentos pequenos na periferia da cidade. Por exemplo, uma médica moradora de um condomínio no Ipiranga, que tem apartamentos na faixa dos R$ 900 mil, e adquiriu um apartamento de 50 m² em Guaianases, extremo leste da cidade. A reportagem também localizou engenheiros, advogados e empresários de bairros de classe média de São Paulo entre os compradores.

Dos 71 imóveis, 31 (44%) foram adquiridos por apenas cinco compradores. Só a imobiliária Martins Imóveis, da zona leste, arrematou 22.  A reportagem enviou email para o dono da empresa, Angelo Martins, que afirmou que só poderia falar a partir da próxima semana e pessoalmente em seu escritório. Em troca de emails com o Metrópoles, porém, frisou não ser o maior arrematador da região.

Letras miúdas contratuais

Os leilões foram facilitados a partir de 2016, quando a Cohab cedeu sua carteira de créditos de 31 mil imóveis à SPDA, empresa pública do município.

Os imóveis foram parar em um fundo e os donos têm sido procurados em busca de acordos para zerar suas dívidas. Nesses contratos novos, foi incluída uma cláusula de alienação fiduciária –uma garantia oferecida pelo devedor, pela qual a propriedade do imóvel é passada ao credor até que a dívida seja totalmente quitada, sob risco de ser despejado. O termo complicado passou despercebido para muitos moradores, embora conste em cerca de um terço de todos os contratos.

“Eu não sabia o que era isso, foi meu primeiro imóvel”, disse a assistente de estilo Amanda Silva Ferreira, 41. Ela afirma que, quando recebeu a cláusula, o que a atraiu foi a promessa de passar o imóvel para o seu nome com maior facilidade.

Ela afirma que teve problemas financeiros durante a pandemia e, quando foi tentar pagar, a única possibilidade era à vista.

“Se eu atrasei uma parcela de R$ 340, imagina pagar quase R$ 3.000 à vista. Quando passou um tempo, consegui juntar mais dinheiro para pagar à vista, mas eles informaram que não tinha que fazer”.

Amanda passou a fazer uma peregrinação por órgãos como a Defensoria Pública para tentar impedir o leilão, sem sucesso. Ela chegou a arrematar o próprio apartamento, mas no fim conseguiu, enfim, fazer prevalecer a cláusula de preferência e pagou R$ 34 mil –que conseguiu com uma vaquinha entre familiares.

Para muitos, foi tarde demais.

A agente escolar Graciela Aparecida da Silva Santos, 40, que mora com a mãe de 62 anos e quatro filhos, não tem a menor condição de arrematar o apartamento onde mora pelos R$ 130 mil pedidos. O imóvel já foi a dois leilões, mas não teve interessados devido ao alto preço.

De acordo com Graciela, ela descobriu o problema da dívida por  meio de uma advogada oferecendo seus serviços. A mãe dela, dona de um apartamento, entrou em depressão após a morte de dois filhos no período da pandemia e parou de trabalhar. Embora viesse pagando desde 1992, a dívida com os juros superou o valor do apartamento e só pode ser paga à vista, dinheiro que a família sabe que não terá.

“É uma coisa que não sai da cabeça”, diz ela, sobre a preocupação com um possível despejo.

Moradores mobilizados

Não são só dívidas altas como as da família de Graciela que levam a leilão. A casa de uma moradora de um conjunto habitacional na Cidade Tiradentes teve um imóvel leiloado por uma dívida de R$ 2 mil, conforme foi mostrado em uma reportagem da revista piauí.

O imóvel do estagiário de Direito Gabriel Gonçalves da Silva, 32, entrou em processo de retomada com uma dívida de R$ 9.500.

Ele é uma das pessoas que engrossam o movimento Reaja, Cohab, que conecta pessoas ameaçadas de perder seus apartamentos. Alguns, aliás, só ficam sabendo por meio dele. “Muitos moradores, quando eu ligo, quando entra a ata pública ali, quando eu falo pra ela que o imóvel dela tá em leilão, eles não sabiam”, disse.

“Às vezes é uma inadimplência corriqueira que acontece, quatro, cinco prestações, o imóvel já entra em fase de retomada, e o morador devia uns R$ 2.000, umas quatro, cinco prestações. Mas quando a pessoa vai lá renegociar, eles falam, ‘não, tem juros’, e o montante vai pra R$ 4.000, por exemplo”, relata. Gabriel citou que, entre os endividados, há até quem já quitou todas as parcelas do apartamento.

O Metrópoles localizou um caso como esse na Justiça. Uma moradora de um condomínio no Brás pagou as prestações durante 22 anos e chegou a zerar a dívida. No entanto, em 2020, foi surpreendida com um boleto de um saldo residual de R$ 561.724, um valor bem maior ao dos apartamentos no local. Nesse caso, a Justiça deu razão à moradora por afirmar que “não se coaduna com a boa-fé objetiva e com o equilíbrio contratual”, cobrar um saldo residual à vista oito anos após a quitação.

Na mira do MPSP

O MPSP investiga o assunto desde o ano passado, com base na suposta falta de informação aos moradores na assinatura de novos contratos e possível afronta aos critérios sociais da Cohab como uma política habitacional.

“Essa cláusula [de alienação fiduciária] está sendo inserida sem dar informações devidas às pessoas acerca da sua consequência”, afirmou o promotor Moacir Tonani Júnior. “Eu vi mais de 20 pessoas aqui, ninguém sabia o que era alienação fiduciária. Eles não informavam correto o que era aquilo. Aí quando a pessoa atrasava duas, três parcelas, se via com uma notificação extra judicial para purgar a mora, 100%, sob pena de perder o imóvel e ir para leilão. E as pessoas começaram a perder essas casas”.

Atualmente, os leilões estão suspensos após pedido de vereadores, que realizaram uma audiência pública sobre o tema.

O que diz a Prefeitura de SP

A gestão Ricardo Nunes (MDB) afirmou que o leilão dos imóveis é “sempre a última alternativa para a recuperação dos créditos dos inadimplentes, sendo precedido por diversas tentativas de renegociação com os mutuários da Cohab”.

De acordo com a gestão, neste  ano, foram realizados mais de 26 mil atendimentos para regularização de dívidas, com  ofertas de renegociação como financiamento sem juros, com prazo de 25 anos para pagamento e descontos de até 55%.

O prazo médio dos atrasos dos imóveis levados a leilão, segundo a prefeitura, é de seis anos e que o número de unidades levadas a leilão representa apenas 1% dos contratos administrados. A prefeitura diz que 11.600 contratos já foram regularizados.

“O processo de leilão garante ao mutuário inadimplente a preferência na aquisição da unidade e, por lei, não pode restringir com base em critérios sociais ou perfis de renda a participação de qualquer interessado. Os valores dos imóveis em leilão seguem alguns critérios: na primeira tentativa, ele é anunciado pelo valor do bem e, caso não seja arrematado, o lance mínimo passa a ser o montante da dívida”.