Pressa para doar imóveis em MG esconde riscos ao bolso; entenda

Belo Horizonte — A possibilidade de mudanças na cobrança do imposto sobre heranças e doações provocou uma corrida aos cartórios de Minas Gerais. Em 2025, foram registradas 19.404 escrituras de doação de imóveis no estado, o maior número da série histórica e 52% acima do total de 2020.

Parte desse movimento é motivada pela tentativa de antecipar a transmissão do patrimônio antes da adoção de alíquotas progressivas do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCD). Especialistas alertam, porém, que doar um imóvel apenas para tentar economizar no tributo pode gerar custos inesperados e comprometer a segurança financeira do proprietário.

Atualmente, Minas cobra uma alíquota única de 5% sobre o valor de mercado do bem transmitido. A Reforma Tributária determinou que o imposto passe a ser progressivo: patrimônios maiores deverão ser tributados por alíquotas mais elevadas.

Isso não significa, porém, que o ITCD mineiro já tenha subido para 8%. Esse é o teto nacional permitido atualmente. Para alterar a cobrança em Minas, o estado ainda precisa definir por lei as novas faixas e respectivas alíquotas.

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O que muda no imposto sobre heranças e doações

• Como é hoje em Minas: alíquota única de 5% sobre o valor de mercado do bem.
• O que determinou a reforma: o ITCD deverá ter alíquotas progressivas, de acordo com o valor recebido por herança ou doação.
• O imposto já subiu? Não. Minas ainda precisa definir as novas faixas e alíquotas em lei estadual.
• Pode chegar a 8%? Sim. Esse é o teto nacional atualmente, mas não significa que todos os bens serão tributados por essa alíquota.
• E o valor de mercado? Ele já é usado como base de cálculo em Minas; portanto, isso não deve aparecer como novidade.
• Quem paga: em uma doação, o contribuinte do ITCD é, em regra, quem recebe o bem.
• Há isenção: a legislação mineira prevê hipóteses específicas, condicionadas ao valor e à natureza da transmissão.

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A antecipação também envolve outros custos e riscos. Além do ITCD, podem existir despesas com escritura, registro em cartório e Imposto de Renda sobre eventual ganho de capital. O doador ainda deixa de ser o proprietário do imóvel e pode perder a autonomia para vendê-lo no futuro.

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É preciso planejamento

Para a advogada especialista em Direito de Família e Sucessões Laura Brito, a doação deve fazer parte de um planejamento. Segundo ela, é preciso ter cuidado antes de transferir bens apenas para tentar pagar menos imposto. “Criou-se um alarmismo de que é preciso doar tudo agora para não pagar uma fortuna depois. Mas a doação não deve ser feita apenas por razões fiscais”, acredita.

Segundo ela, é preciso entender que a doação de bens faz parte do planejamento sucessório e deve ser analisada dentro do contexto de cada família. “Antes de correr para doar imóveis por causa da reforma tributária, é preciso perguntar: eu realmente sei quanto de tributo será economizado? E essa antecipação do imposto pode ser um problema no meu plano de vida, especialmente nas minhas necessidades para o envelhecimento?”, questiona.

Já para Moises Mileib, advogado e professor de Direito das Sucessões, não é possível afirmar de forma genérica que antecipar a doação será mais barato do que transmitir o imóvel futuramente por inventário. Cada situação precisa ser analisada de maneira individual.

“A gente não consegue determinar com exatidão, ainda mais no contexto da reforma tributária, que fazer a doação de um imóvel hoje é garantia de economia tributária. A gente pode ter um aumento da alíquota e, consequentemente, do custo da transmissão. Mas também precisa considerar os demais custos tributários de ser proprietário de um imóvel, como IPTU”, explicou.

Perda da autonomia

A advogada Laura destaca que um dos principais pontos de atenção é que, ao fazer a doação, o imóvel deixa de estar no nome do doador. Mesmo com mecanismos de proteção, ele perde a decisão final sobre o bem.

“A doação de imóveis para os filhos, o que a gente chama de adiantamento de herança, traz muitos riscos. O principal deles é a perda da titularidade do bem. Ainda que existam mecanismos como reserva de usufruto, impenhorabilidade, inalienabilidade e cláusula de reversão, nada disso impede a mudança da titularidade. Por isso, se a pessoa que fez a doação precisar vender o imóvel depois, por algum motivo, ela não poderá tomar essa decisão”, pontua.

De acordo com a advogada, por isso, a doação é algo que precisa ser analisada dentro de cada contexto.

Armadilha do Imposto de Renda

Além disso, Moises alerta para um possível problema no Imposto de Renda (IR). Dependendo de como o imóvel for declarado na hora da doação, o custo pode acabar sendo maior do que o esperado.

“É muito importante que o advogado e o contador tenham conhecimento técnico para orientar os clientes sobre as questões do Imposto de Renda. (…) Se o imóvel está declarado por um valor histórico baixo e depois é lançado na declaração de quem recebeu por um valor maior, isso vai gerar imposto e ganho de capital”, disse.

Quando a doação é vantajosa?

Apesar dos riscos, os dois especialistas concordam que a doação pode ser uma boa opção em alguns casos, principalmente quando a família pretende manter o imóvel e não tem intenção de vendê-lo.

“A doação imobiliária pode sim ser um bom instrumento de planejamento sucessório. Ela vai ser recomendada quando se trata, por exemplo, de um imóvel em que aquela família não tem qualquer perspectiva de alienação nos próximos tempos. Tendo certeza que é um imóvel muito valioso que cairá numa faixa de provável aumento do ITCMD, vale a pena fazer uma doação”, afirma Laura.

O professor também acredita que a decisão faz mais sentido quando o objetivo é manter o patrimônio na família e destaca que o imposto sobre doações e heranças ainda é baixo no Brasil em comparação com outros países.

“Para quem está preocupado, pode ser oportuno fazer agora. Pode ser oportuno porque é um imóvel que não vai sair da família, ninguém está interessado em vender e a intenção é que ele seja mantido na família, dentro de uma lógica de continuidade sucessória. Nesses casos, tudo bem: vamos sentar com um bom advogado, com um bom contador e estruturar esse planejamento”, recomenda.

De acordo com Moisés, esse é “um caminho mais seguro”. “Fazer isso sem uma consulta prévia é muito arriscado, porque o custo de consultar um advogado e um contador é muito pequeno perto do custo total do próprio imposto. Então, vale a pena contar com um profissional qualificado para orientar, para que essa pessoa não seja surpreendida no futuro por algum aspecto negativo”, finalizou.