Projeto prevê mudança que pode vetar Airbnb em condomínios

Um projeto de reforma do Código Civil, que atualmente tramita no Senado Federal, propõe alterações significativas que podem impactar diretamente a vida em milhões de condomínios pelo Brasil. O texto em discussão busca conceder maior autonomia e poder de decisão aos condomínios, introduzindo a possibilidade de expulsar moradores considerados antissociais, proibindo a prática de locação por curta temporada via plataformas como Airbnb e elevando o valor da multa para condôminos inadimplentes.

As mudanças propostas representam uma atualização do arcabouço legal que rege a convivência e a administração condominial no país. Atualmente, a legislação não permite a expulsão de moradores problemáticos. No entanto, oferece aos condomínios a ferramenta de aplicar multas de até dez vezes o valor da cota condominial, desde que aprovado por um quórum de três quartos dos condôminos em assembleia. A nova proposta visa fortalecer os mecanismos de controle e disciplinamento interno.

Expulsão de moradores antissociais em debate

Um dos pontos mais impactantes do projeto é a permissão para que os condomínios possam expulsar moradores que apresentem comportamento antissocial. Segundo a definição contida no texto, comportamento antissocial é aquele que é reiterado e responsável por gerar uma “incompatibilidade de convivência com os demais condôminos”.

A proposta estabelece que a expulsão deve ser considerada como uma medida mais drástica, a ser aplicada nos casos em que as multas não se mostrarem suficientes para corrigir o comportamento do condômino.

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Contudo, para que a expulsão se concretize, o texto prevê que a medida deverá ser aprovada por um juiz, que será o responsável por proibir a entrada do ex-morador nas dependências do condomínio.

Entendendo o processo de expulsão e quórum

Além de permitir a expulsão, caso o novo Código Civil seja aprovado como está, haverá uma redução no quórum necessário para validar tanto a aplicação de multas quanto a retirada do morador cujo comportamento é classificado como antissocial. O texto em tramitação propõe que a aprovação para essas medidas passe a exigir o quórum de dois terços da assembleia, um patamar menor do que os três quartos atualmente exigidos para as multas.

Essa alteração no quórum busca facilitar a tomada de decisão em assembleias, tornando mais viável para os condomínios lidarem com situações de moradores problemáticos. A definição clara do que configura comportamento antissocial no texto do projeto visa fornecer uma base legal mais sólida para as decisões tomadas em assembleia e, posteriormente, para a validação judicial da expulsão, caso necessário.

Regras para o Airbnb ficam mais claras

Outro ponto relevante abordado no projeto de reforma é a regulamentação da prática de hospedagem por curta temporada em condomínios residenciais, frequentemente associada a plataformas como o Airbnb.

Atualmente, a questão é tratada como uma exceção à regra geral. Em 2021, uma decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ) determinou que os condomínios residenciais possuem a prerrogativa de proibir essa modalidade de locação em suas convenções.

A nova proposta inverte essa lógica, transformando a proibição da “hospedagem atípica” na regra geral. Pelo texto, a prática será proibida, a menos que o próprio condomínio, em sua convenção interna, estabeleça expressamente essa permissão. O projeto considera que em edifícios mais recentes, cuja construção ocorreu após a popularização desses serviços, as normas internas já tendem a estar alinhadas com a proibição.

Multa para inadimplência aumenta significativamente

A esfera financeira dos condomínios também está contemplada nas mudanças propostas pelo projeto. O texto prevê um aumento substancial na multa aplicada aos condôminos que se tornam inadimplentes no pagamento da cota condominial.

Atualmente, o Código Civil estabelece uma multa de 2% sobre o valor da cota para quem não paga em dia. Com a aprovação da reforma, essa multa poderá saltar para 10% do valor da cota condominial. O objetivo dessa medida é, presumivelmente, incentivar a pontualidade no pagamento das taxas e auxiliar os condomínios a manterem suas finanças em dia, garantindo a execução das despesas comuns e a manutenção das áreas e serviços.

O aumento da multa representa uma ferramenta mais rigorosa para lidar com a inadimplência que afeta a saúde financeira dos condomínios.

Contexto: o mercado de condomínios no Brasil

É importante contextualizar o alcance potencial dessas propostas. De acordo com dados do Censo 2022, realizado pelo Instituto Brasileiro de Geografia e Estatística (IBGE), o Brasil conta com 3,3 milhões de condomínios.

Impacto e próximos passos da proposta

Caso o projeto de reforma do Código Civil seja aprovado, síndicos e administradoras de condomínios precisarão se adequar às novas regras, revisando convenções e regimentos internos para garantir a conformidade com a lei.

Moradores, por sua vez, terão novas responsabilidades e estarão sujeitos a consequências mais severas para comportamentos antissociais ou inadimplência.

A proibição padrão da hospedagem atípica simplificará as regras para muitos condomínios, embora aqueles que desejem permitir a prática precisem fazer constar explicitamente em suas convenções. A tramitação do projeto no Senado Federal continuará definindo os detalhes e a versão final das alterações que, se aprovadas, prometem trazer mudanças significativas para o cotidiano de milhões de brasileiros que vivem ou administram condomínios.